# Ingatlankezelő szoftver | egységek és alapterületek

> Ingatlankezelő szoftver az ingatlancsoporttól a helyiségig: tipizált hierarchia, önmaguktól összegződő alapterületek, kataszteri adatok és dokumentumtár.

- Source: https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/solutions/portfolio-management
- Language: Magyar (hu). English (en): https://real-estate-management.webservices-engineering.de/solutions/portfolio-management · Deutsch (de): https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/portfolio-management · Română (ro): https://real-estate-management.webservices-engineering.de/ro/solutions/portfolio-management
- Site: Real Estate Management — The back office for real estate portfolios (Webservices Engineering GmbH)
- Index for machines: https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/llms.txt
- Every page of this website is also available as Markdown: append `.md` to its URL.

---

## Ingatlankezelő szoftver a telektől a helyiségig

Tipizált hierarchia mindenre, ami a portfólióban van: ingatlancsoportok, ingatlanok, ingatlanegységek, helyiségek és közös területek. Az alapterületek automatikusan összegződnek. A kataszteri adatok ott vannak, ahol a helyük van.

- Négy szint: ingatlancsoport, ingatlan, ingatlanegység, helyiség vagy közös terület
- Az alapterületek automatikusan összegződnek a helyiségektől az egységeken és az ingatlanokon át a csoportokig
- Kataszteri szám, topográfiai szám és ingatlan-nyilvántartási adatok ingatlanonként
- Minden előfizetésben benne van. A portfólió alapmodul nem külön fizetős kiegészítő

- [Fiók létrehozása](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/signup)
- [Árak megtekintése](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/pricing)

## Négy szint, egyetlen nyilvántartási szerkezet

A rendszerben minden portfólió ugyanabból a négy szintből épül fel. Semmi nem szabad szöveges, és semmi nem kerül véletlenül rossz helyre a hierarchiában: a rendszer mentés előtt ellenőrzi, hogy az alárendelt rekord valóban a megadott szülőhöz tartozik-e.

- **Ingatlancsoport** — A legfelső szint. Rendszerint egy telephely, egy lakópark, egy akvizíció vagy egy jogi szempontú csoportosítás. Neve, leírása, földrajzi koordinátái és belső azonosítója van. A kimutatások és az árbevétel-idővonalak csoportonként készülnek.
- **Ingatlan** — Egy épület vagy egy telek a csoporton belül. Itt szerepel a cím, a telekterület, a beépített és a hasznos alapterület, valamint a kataszteri, a topográfiai és az ingatlan-nyilvántartási adatok. A közös területek ide kapcsolódnak, nem az egységekhez.
- **Ingatlanegység** — A bérbe adható egység: lakás, üzlethelyiség vagy raktárhelyiség. Rögzíthető a lakásszáma, a saját alapterületei, a belső azonosítója, és ha szükség van rá, a saját könyvelési azonosítója.
- **Helyiségek és közös területek** — A legkisebb szint. A helyiségek egy egységhez tartoznak, és beépített alapterületük, hasznos alapterületük és belmagasságuk van. A közös területek – udvarok, parkolók, lépcsőházak – az ingatlanhoz tartoznak, és megosztottak.

## Miért nem bír el egy táblázat nagyjából tíz épületnél többet

A táblázatnak egyetlen, lapos névtere van. A portfóliónak négy szintje. Az „egy sor, egy egység” elv addig működik, amíg nincs szükség helyiségszintű alapterületekre; onnantól indul egy második munkalap, és a kettő egy negyedéven belül elcsúszik egymástól.

A táblázatban az összesítések másolt képletek. Ha valaki beszúr egy sort, csendben elromlanak, és semmi nem jelzi. Itt az ingatlan teljes hasznos alapterületét nem kell beírni: az az ingatlanegységek és a közös területek összege, amelyet a rendszer újraszámol, valahányszor egy helyiség megváltozik.

A táblázatban nincs típusrendszer sem. A „Garázs” az egyik sorban, a „garázs” a következőben és a „Parkplatz” a harmadikban a gép számára három különböző dolog, vagyis nem vezethető le belőlük felosztási kulcs. Az alapterület szerinti és az egységek szerinti felosztást éppen a tipizált helyiségek és területek teszik egyáltalán lehetővé.

És a táblázat nem tudja garantálni, hogy egy egység valóban ahhoz az épülethez tartozik, amelyikhez gondoljuk. Amint közüzemi továbbszámlázás is folyik, a hibás alapterület már nem szépséghiba: hibás számla lesz belőle, amely kimegy a házból, és a bérlőnél köt ki.

- [Így állítják be az ingatlankezelők](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/use-cases/property-management-companies)

## A rögzíthető egység-, helyiség- és területtípusok

Ezeket a típusokat tartalmazza a rendszer. Szándékosan kötöttek: a zárt fogalomkészlet teszi lehetővé, hogy az alapterületek helyesen összegződjenek, és a felosztási kulcsok kézi megfeleltetés nélkül feloldódjanak.

- **Ingatlanegység-típusok** — Lakás, üzlethelyiség és raktárhelyiség. A típus határozza meg, hogyan kezeli a rendszer az egységet a szerződésekben és a kimutatásokban, és lehetővé teszi, hogy egy vegyes hasznosítású ingatlanban a lakáscélú és az üzleti árbevétel külön látszódjon, anélkül hogy minden rekordot kézzel kellene címkézni.
- **Helyiségtípusok** — Nappali, fürdőszoba, konyha, tároló, folyosó, padlás, pince és lépcsőház. Minden helyiséghez tartozik beépített alapterület, hasznos alapterület és belmagasság, valamint egy sorrendindex, hogy az egység helyiségei abban a sorrendben szerepeljenek, ahogyan a bejáráskor követik egymást.
- **Közös terület és kültéri típusok** — Udvar, parkoló, telek, épület, folyosó és lépcsőház. Ezek az ingatlanhoz tartoznak, nem egyetlen egységhez, és az ingatlan alapterület-összesítésébe beszámíthatók, vagy kihagyhatók belőle.
- **Ingatlantípusok** — Épület és telek. A beépítetlen telek teljes értékű rekord saját kataszteri adatokkal és telekterülettel, nem pedig helykitöltő sor, amely egy majdani épületre vár.

## Alapterületek és méretek, amelyeket nem kézzel kell karbantartani

Az alapterületeket azon a szinten kell megadni, amelyen ténylegesen rendelkezésre állnak. A helyiségek alapterülete az ingatlanegység szintjén összegződik. Az egységek alapterülete – a közös területekkel együtt vagy azok nélkül – az ingatlan szintjén. Az ingatlanok alapterülete pedig a csoport szintjén. Ha egy szintre van felmért érték, az közvetlenül rögzíthető, és elsőbbséget élvez a számított összeggel szemben.

Három alapterületi adat marad külön, mert más-más kérdésre válaszolnak: telekterület, beépített alapterület és hasznos alapterület. A helyiségekhez és a közös területekhez ezen felül belmagasság is tartozik, így a térfogatalapú kérdések is megválaszolhatók maradnak.

A mértékegység fiókonként állítható be, és öröklődik lefelé a hierarchiában; a hektárban megadott értékeket a rendszer négyzetméterre normalizálja, mielőtt bármit összeadna. Egy hektárban nyilvántartott telek és egy négyzetméterben nyilvántartott lakás így ugyanabban az összesítésben szerepelhet, kézi átváltás nélkül.

A nagy portfóliók összesített értékeit a rendszer gyorsítótárazza, és érvényteleníti, amint az alattuk lévő struktúra megváltozik, így egy több száz egységből álló csoport is várakozás nélkül nyílik meg.

- [Ahol az alapterületből felosztási kulcs lesz](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/solutions/utility-rebilling)

## Kataszteri, ingatlan-nyilvántartási és azonosító adatok magán a rekordon

Az ingatlant jogilag azonosító adatoknak az ingatlan rekordján a helyük, nem egy mappában valakinek a gépén.

- **Kataszteri és topográfiai szám** — Minden ingatlanhoz külön mezőként tartozik a kataszteri szám (Magyarországon a helyrajzi szám) és a topográfiai szám; mindkettő kereshető és szűrhető, így egy telek a hivatalos azonosítója alapján is megtalálható, nem csak azon a néven, amelyet belül adtak neki.
- **Ingatlan-nyilvántartási adatok** — Egy szabad szöveges ingatlan-nyilvántartási mező fogadja azokat a bejegyzéseket, terheket és hivatkozásokat, amelyek nem férnek bele kötött szerkezetbe – annál a teleknél, amelyre vonatkoznak, nem pedig egy csatolmányban, amelyet senki nem nyit meg.
- **Belső és könyvelési azonosítók** — Minden rekord kaphat belső azonosítót, amely a Workspace-en belül egyedi, és a felületen mindenütt a név előtt jelenik meg. Az ingatlanokhoz és az egységekhez emellett külön könyvelési azonosító is rögzíthető a főkönyv saját számozásához.
- **Jogi személyhez rendelés** — Az ingatlancsoport, az ingatlan és az egység a fiókban rögzített jogi személyek egyikéhez rendelhető. Beállítás hiányában a rekord a szülője jogi személyét örökli, így a több bérbeadó cég között megosztott portfólió is a megfelelő helyre kerül.
- **Cím és koordináták** — Az ingatlanok címe a Workspace-en belül egyedi, ami kiszűri a fél évvel később, kissé eltérő írásmóddal létrehozott duplikátumot. Az ingatlancsoportokhoz ezen felül földrajzi szélesség és hosszúság is tartozik.
- **Megjegyzések a rekordokon** — Bármelyik rekordhoz fűzhet megjegyzést a csapat; a megjegyzés a rekordnál marad, és látszik, ki írta. Egy épületre vonatkozó döntések így az épületnél maradnak.

## Dokumentumok, címkék, gráfok és csoportszintű kimutatások

Egy struktúra csak akkor hasznos, ha lehet hozzá dolgokat kapcsolni, keresni benne, és egyben látni.

- **Dokumentumok és csatolmányok** — Tervrajzok, okiratok, fényképek, levelezés és tanúsítványok csatolhatók a hierarchia bármely eleméhez. A tárolás S3-alapú, és a csomaghoz tartozó dokumentumtár-keretbe számít bele; a további gigabájtok havidíjasak.
- **Szabad címkézés** — A struktúrát tipizált hierarchia adja, minden másra ott vannak a szabad címkék. Megjelölhető, hogy egy rekord felújítás alatt áll, támogatással érintett vagy egy értékesítési csomag része – bármi, amire a szervezetnek ténylegesen szűrnie kell.
- **Hierarchiagráf** — Minden rekordhoz készül egy gráf a hierarchiabeli helyéről: felette a szülők, alatta csoportosítva a gyermekek, a megfelelő csomópontokon a havi árbevétellel és az aktív szerződések számával. Átadás-átvételnél és ellenőrzéseknél hasznos.
- **Csoportszintű kimutatások** — Ingatlancsoportonként külön kimutatás: az ingatlanok, az ingatlanegységek és a helyiségek száma, a telekterület, a beépített és a hasznos alapterület, az aktuális havi bérleti bevétel pénznemenként, valamint a négyzetméterre jutó árbevétel.
- **Szűrés és CSV-export** — Minden lista szűrhető típus, csoport, azonosító, címke és a fenti mezők szerint, a darabszámokról pedig át lehet lépni a szűrt listára. A szerződésadatok CSV-be exportálhatók, ha a rendszeren kívül van rájuk szükség.
- **Három felületi nyelv** — Angol, német és román. Ott számít, ahol a mérőállásokat rögzítő és a kimutatásokat olvasó munkatársnak nincs közös munkanyelve.

## Mit tartalmaz az alapmodul

- **4** — Hierarchiaszint, az ingatlancsoporttól az egyes helyiségekig vagy közös területekig.
- **8** — Helyiségtípus, mindegyik saját beépített alapterülettel, hasznos alapterülettel és belmagassággal.
- **3** — Ingatlanegység-típus: lakás, üzlethelyiség és raktárhelyiség, vegyes hasznosítású épületekhez.
- **3** — Felületi nyelv, ugyanazon a Workspace-en belül felhasználónként állítható.

## Ezeket a típusokat tartalmazza ma a termék

A lista felhasználói szinten nem bővíthető. Ha a portfóliójához olyan típus kell, amely nem szerepel benne, írja meg, melyik az.

- [Írja meg, mi hiányzik](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/contact)

## Egy Workspace, szigorú elhatárolás, meghatározott szerepkörök

Minden rekord egy fiókhoz tartozik. Amikor egy egység ingatlanhoz kerül, a rendszer mentés előtt ellenőrzi, hogy az ingatlan valóban a saját fiókhoz tartozik-e: a fiókok közötti hivatkozásokat a modell utasítja vissza, a megakadályozásuk nincs a felületre bízva.

A bejelentkezéshez három adat kell: a Workspace ID, egy e-mail-cím és egy jelszó. Az adatok elkülönítését a Workspace ID biztosítja. Két szervezet használhatja ugyanazt az e-mail-tartományt, sőt ugyanazt a címet is anélkül, hogy valaha ütköznének, a felhasználó hozzáférési adatai pedig csak a saját Workspace-ében érvényesek.

A szerepkörök: rendszergazda, felügyelő és csak olvasható, valamint egy támogatói szerepkör. A támogatói hozzáférés felügyelt felhasználóváltással és naplózással működik, így a segítséget nyújtó munkatárs soha nem névtelenül dolgozik.

A körkörös szülő-gyermek kapcsolatokat a rendszer eleve kizárja. Egy struktúra nem tartalmazhatja önmagát, bármilyen kreatív is az átszervezés.

- [Így különülnek el az adatok Workspace-enként](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/security)

## A portfólió alapmodulja az, amelyből a többi modul olvas

A szerződések, a mérőórák, a műszaki eszközök és a számlák mind ennek a hierarchiának az elemeire hivatkoznak vissza. A rendszer többi része attól működik, hogy a struktúra egyszer jól készült el.

- **Bérlet és szerződések** — A bérleti szerződések, a haszonkölcsön-szerződések és a megszüntető megállapodások egységekhez, ingatlanokhoz vagy csoportokhoz kapcsolódnak, ártételekkel, idővonalakkal és automatikus emlékeztetőkkel a lejárati és a megújítási határidők előtt. [Mit tud ez a modul](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/solutions/rental-contracts)
- **Közüzemi továbbszámlázás** — Az alapterület szerinti és az egységek szerinti felosztási kulcsokat a rendszer az itt tárolt alapterületekből számolja. Az almérők a struktúrán belüli fogyasztási helyekhez kapcsolódnak. [Mit tud ez a modul](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/solutions/utility-rebilling)
- **Létesítménygazdálkodás** — A műszaki eszközök – felvonók, fűtési rendszerek, napelemes rendszerek, tűzvédelem – ahhoz az épülethez kerülnek nyilvántartásba, amelyben működnek, szolgáltató partnerekkel és árlistákkal együtt. [Mit tud ez a modul](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/solutions/facility-management)
- **Pénzügy és könyvelés** — A számlákat és a továbbszámlázási számlákat a rendszer a portfólió- és a közműadatokból állítja elő, majd átadja a számlázó platformnak és a főkönyvnek. [Mit tud ez a modul](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/solutions/finance-and-accounting)
- **Kimutatások és elemzések** — Árbevétel-idővonalak összesítve, ingatlancsoportonként, jogi személyenként vagy egyszerre a kettő szerint, a fogyasztási idővonalak és a beruházási elemzések mellett. [Mit tud ez a modul](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/solutions/reporting-and-analytics)
- **Üzemeltetés** — Futtatás EU-ban tárolt, osztott infrastruktúrán, vagy dedikált, együgyfeles környezetben, tükrözött mentésekkel, magas rendelkezésre állással és white label megjelenéssel. [Mit tud ez a modul](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/private-cloud)

## A portfóliókezelés minden csomagban benne van

A csomag a kereteket határozza meg, amelyeket pontosan az ezen az oldalon leírt elemekben számol a rendszer: felhasználók, ingatlanok, ingatlanegységek, helyiségek vagy területek, valamint dokumentumtár.

| Csomag | EUR/hó | Felhasználók | Ingatlanok | Ingatlanegységek | Helyiségek és közös területek | Dokumentumtár |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Standard | €49 | 3 | 10 | 50 | 200 | 25 GB |
| Extended | €89 | 10 | 50 | 250 | 1000 | 100 GB |

- **Standard** — Egyetlen portfólióhoz, amely már kinőtte a táblázatkezelőt.
- **Extended** — Több épületet és jogi személyt kezelő ingatlankezelőknek.

Minden ár nettó ár, áfa nélkül értendő.

> A bérlet és szerződések, a közüzemi számlázás, a könyvelési integráció és a beruházási elemzések opcionális modulként bővítik a rendszert. Az Extended csomag fölött a növekedést a közzétett egységárak szerint számlázzuk. A részletes bontás a költségkalkulátorral együtt az árak oldalon található.

## Amit az első ingatlan rögzítése előtt szoktak kérdezni

### A portfóliókezelés minden csomagban benne van, vagy külön fizetős modul?

Minden előfizetésben benne van. Mindkét csomag a teljes hierarchiát tartalmazza; a különbség a felhasználók, az ingatlanok, az ingatlanegységek, a helyiségek vagy területek és a dokumentumtár keretében van. A bérlet és szerződések, a közüzemi számlázás, a könyvelési integráció és a beruházási elemzések opcionális modulok, amelyek akkor adhatók hozzá, amikor szükség van rájuk. A közzétett csomag- és modulárak az árak oldalon találhatók, és minden ár áfa nélkül értendő.

### Minden helyiséget rögzíteni kell a rendszer használatához?

Nem. Az alapterületeket azon a szinten kell megadni, amelyre megbízható adat áll rendelkezésre. Egy ingatlan felmért hasznos alapterülettel egyetlen rögzített helyiség nélkül is jól működik. A helyiségszintű részletesség akkor térül meg, amikor a közüzemi továbbszámlázáshoz alapterület szerinti felosztási kulcs kell, vagy amikor felújítást kezelnek, és helyiségenkénti méretekre van szükség. Ez később is pótolható.

### Hogyan számolja a rendszer az ingatlanok alapterületét?

A helyiségek alapterülete az ingatlanegység szintjén összegződik, az egységek alapterülete az ingatlan szintjén, az ingatlanok alapterülete pedig az ingatlancsoport szintjén. A közös területek beszámíthatók az ingatlan összesítésébe, vagy kihagyhatók belőle. Ha egy szinten közvetlenül rögzítenek egy értéket, az elsőbbséget élvez a számított összeggel szemben. A hektárban megadott értékeket a rendszer az összegzés előtt négyzetméterre normalizálja.

### Tarthat egyetlen fiók több cég tulajdonában lévő ingatlanokat?

Igen. Egy fiókban több jogi személy is rögzíthető, és az ingatlancsoportok, az ingatlanok és az ingatlanegységek mindegyike hozzárendelhető egyhez. Beállítás hiányában a rekord a szülője jogi személyét örökli. A szerződések és az árbevétel-kimutatások ezután csoportosíthatók jogi személy szerint, ingatlancsoport szerint vagy egyszerre a kettő szerint.

### Mi történik, ha a csomag ingatlan- vagy egységkerete betelik?

Az Extended csomag fölött a használatot túlhasználatként számlázzuk: havi díjat számítunk fel minden további ingatlan, minden további ingatlanegység, minden további helyiség vagy közös terület és minden további gigabájt tárhely után, a közzétett díjak szerint. A keret túllépésekor semmi nem áll le.

### Importálható meglévő portfólió táblázatokból?

Az adatmigrációt a bevezetés részeként vagy tanácsadási munkaként végezzük. A bevezetési csomag tartalmazza a fiók beállítását, négy óra helyszíni oktatást a munkatársaknak, a kiszállást és az első hat hét konzultációit. Az ezt követő további támogatás és tanácsadás óradíjas, legjobb igyekezet szerinti elszámolásban.

- [A teljes GYIK elolvasása](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/faq)
- [Árak megtekintése](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/pricing)

## Építse fel a struktúrát, mielőtt a számlázás múlna rajta

A portfólióhierarchia az az alap, amelyből minden más modul olvas. Tíz épületnél könnyebb jól felépíteni, mint ötvennél kijavítani.

- [Fiók létrehozása](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/signup)
- [Kérdés feltevése](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/contact)