# Immobilienverwaltungssoftware für gemischte Nutzung

> Software für gemischt genutzte Objekte: Wohnungen, Gewerbe- und Lagereinheiten, gewerbliche Unterzählung, eigene Umlageschlüssel, Rechnung je Rechtsträger.

- Source: https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/use-cases/commercial-and-mixed-use
- Language: Deutsch (de). English (en): https://real-estate-management.webservices-engineering.de/use-cases/commercial-and-mixed-use · Magyar (hu): https://real-estate-management.webservices-engineering.de/hu/use-cases/commercial-and-mixed-use · Română (ro): https://real-estate-management.webservices-engineering.de/ro/use-cases/commercial-and-mixed-use
- Site: Real Estate Management — The back office for real estate portfolios (Webservices Engineering GmbH)
- Index for machines: https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/llms.txt
- Every page of this website is also available as Markdown: append `.md` to its URL.

---

## Immobilienverwaltungssoftware für gemischt genutzte Objekte, die Gewerbe von Wohnen trennt

Ein Gebäude, drei Arten von Flächen, zwei Arten von Nutzern — und selten ein Umlageschlüssel, der zu beiden passt. Das System führt Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Lagereinheiten getrennt und rechnet jede nach ihren eigenen Regeln ab.

- Nutzungseinheiten haben einen Typ — Wohnung, Gewerbeeinheit oder Lagereinheit —, jeweils mit eigenen Räumen, Flächen und Verträgen
- Unterzähler hängen unter einem Hauptzähler, sodass ein Laden mit eigenem Zähler und Wohnungen ohne Zähler in derselben Abrechnung nebeneinander stehen
- Umlageformeln sind je Umlageposition konfigurierbar: nach Fläche, nach Personen, nach Einheiten, nach Verbrauchsanteil oder als eigene Formel
- Rechnungen lassen sich aus mehreren Rechtsträgern eines Kontos ausstellen, die Ist-Versteuerung wird über die Anbindung an die Rechnungsplattform unterstützt

- [Ansehen, wie die Weiterberechnung arbeitet](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/utility-rebilling)
- [Preise ansehen](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/pricing)

## Ein Einheitenmodell, das Läden und Lagerflächen kennt

Die meiste Portfoliosoftware geht davon aus, dass jede Einheit eine Wohnung ist. Ein gemischt genutztes Gebäude ist nicht so gebaut. Das Erdgeschoss ist an einen Gewerbebetrieb vermietet, der Keller wird nach Quadratmetern als Lagerfläche vermietet, der Innenhof wird gemeinsam genutzt, und der Stellplatz ist noch einmal separat vermietet.

Die Hierarchie ist ausdrücklich abgebildet: Objektgruppe, dann Objekt, dann Nutzungseinheit, dann Räume und Gemeinschaftsflächen. Nutzungseinheiten tragen den Typ Wohnung, Gewerbeeinheit oder Lagereinheit. Räume tragen ihren eigenen Typ — Wohnzimmer, Badezimmer, Küche, Abstellraum, Flur, Dachboden, Keller, Treppenhaus —, und Gemeinschafts- und Außenflächen umfassen Innenhof, Stellplatz, Grundstück, Gebäude, Flur und Treppenhaus.

Flächen summieren sich automatisch von den Räumen zu den Einheiten, von den Einheiten zu den Objekten, von den Objekten zu den Gruppen; Maße ebenso. Sie erfassen das Maß einmal, auf der Ebene, auf der tatsächlich gemessen wurde, und die Summen, auf denen die Umlageschlüssel beruhen, bleiben konsistent.

Kataster-, Grundbuch- und topografische Angaben liegen an dem Datensatz, zu dem sie gehören. Freie Schlagworte halten fest, was die Hierarchie nicht ausdrückt — Erdgeschoss, Einzelhandel, Kühllager, Eigennutzung —, und die grafische Hierarchieansicht zeigt die gesamte Struktur auf einen Blick.

- [Einblick in die Immobilienverwaltung](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/portfolio-management)

## Gewerbliche Unterzählung neben dem Verbrauch der Wohnungen

Ein Gewerbemieter verbraucht in der Regel mehr, zu anderen Zeiten, und erwartet, dass ihm berechnet wird, was gemessen wurde — und nicht ein Anteil an den Kosten des ganzen Gebäudes. Das verlangt Zähler unter Zählern und ein Ableseverfahren, das den Kontakt mit einem echten Treppenhaus übersteht.

- **Zähler und Unterzähler** — Erfassen Sie einen Hauptzähler an der Übergabestelle und darunter Unterzähler, je Einheit oder je Strang. Der Verbrauch einer gemessenen Gewerbeeinheit lässt sich abziehen, bevor der Rest auf alle übrigen verteilt wird.
- **Verbrauchsstellen** — Fassen Sie Zähler nach der Stelle zusammen, die sie messen. So bleibt ein Gebäude mit mehreren Übergabestellen — oder eine Gebäudegruppe an einem Vertrag — lesbar, wenn der Ablesezeitraum schließt.
- **Sammelablesung** — Erfassen Sie die Zählerstände eines ganzen Gebäudes in einer Maske, in der Reihenfolge, in der Sie es ablaufen, statt je Zähler einen Datensatz zu öffnen. Ablesungen sind datiert und werden als Reihe geführt, nicht überschrieben.
- **Lieferantenrechnungen** — Erfassen Sie den Beleg des Versorgers, der umgelegt werden muss, samt der dazugehörigen Zählerstände des Versorgers. Sammelrechnungen decken einen Beleg ab, der mehrere Versorgungsarten oder mehrere Zeiträume umfasst.
- **Verbrauchsunabhängige Positionen** — Grundgebühren, Grundpreise und pauschale Bestandteile werden als verbrauchsunabhängige Positionen erfasst. Der feste Teil einer Rechnung wird damit über einen eigenen Schlüssel umgelegt, statt im gemessenen Teil unterzugehen.
- **Verläufe der Ablesungen** — Jeder Zähler führt einen Verlauf seiner Ablesungen und des daraus abgeleiteten Verbrauchs. Einem Gewerbemieter, der eine Zahl anzweifelt, lässt sich die Reihe zeigen, aus der die Zahl stammt — Zeitraum für Zeitraum.

## Zwei Umlageschlüssel in einem Gebäude

Die Kostenumlage in einem gemischt genutzten Gebäude lässt sich selten auf eine Regel bringen. Die Heizkosten folgen beim Laden dem gemessenen Verbrauch und bei den Wohnungen der beheizten Fläche. Beim Wasser gelten Unterzähler, wo es welche gibt, und die Personenzahl, wo es keine gibt. Die Reinigung des Treppenhauses geht den Mieter im Erdgeschoss unter Umständen gar nichts an.

Umlagepositionen werden nach Versorgungsart und nach Umlageart gruppiert, und jede trägt ihre eigene Umlageformel. Die Formelauswertung verarbeitet konfigurierbare Ausdrücke: Ein Schlüssel kann nach Fläche, nach Personen, nach Einheiten oder nach Verbrauchsanteil rechnen — oder nach einem Ausdruck, den Sie für einen Fall schreiben, der keinen gängigen Namen hat.

Weil die Schlüssel Daten sind und kein Programmcode, verlangt die geänderte Behandlung einer Kostengruppe für einen Zeitraum weder ein neues System noch eine neue Tabellenkalkulation noch einen Anruf bei uns. Die Formel wird bei der Position gespeichert, die sie erzeugt hat; eine vor zwei Jahren ausgestellte Abrechnung erklärt sich damit auch heute noch selbst.

Die Umlage-Übersicht zeigt, welche Positionen vollständig sind, welche noch auf eine Ablesung oder eine Lieferantenrechnung warten und welche zur Ausstellung bereitstehen.

- [Wie die Umlageformeln arbeiten](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/utility-rebilling)

## Von der Lieferantenrechnung zur ausgestellten Mieterrechnung

Die Reihenfolge der Arbeit ist in jedem Zeitraum dieselbe. Das System hält den Stand zwischen den Schritten fest, sodass eine unterbrochene Abrechnung dort weitergeht, wo sie stehen geblieben ist.

1. **Versorgungsverträge erfassen** — Versorger, Versorgungsverträge und Preislisten werden einmal je Verbrauchsstelle erfasst, einschließlich der Zeiträume, für die ein Preis gilt. Spätere Schritte lesen sie, statt Sie Tarife erneut eintippen zu lassen.
2. **Ablesen** — Gehen Sie durch das Gebäude und erfassen Sie die Stände von Zählern und Unterzählern als Sammelablesung. Die Zählerstände des Versorgers werden getrennt erfasst, sodass die Differenz zwischen dem, was der Versorger gemessen hat, und dem, was Ihre Unterzähler gemessen haben, sichtbar bleibt.
3. **Den Beleg des Versorgers erfassen** — Erfassen Sie die Lieferantenrechnung — oder eine Sammelrechnung über mehrere Versorgungsarten und Zeiträume — und hängen Sie den Scan an. Das ist der Betrag, den die Abrechnung vollständig verteilen muss.
4. **Umlagepositionen bilden** — Die Positionen werden nach Versorgungsart und Umlageart gruppiert, jede mit ihrer Umlageformel. Der gemessene gewerbliche Verbrauch wird zuerst abgezogen; der Rest wird über den Schlüssel verteilt, der für diese Kostengruppe konfiguriert ist.
5. **Vor dem Ausstellen prüfen** — Die Rechnungsvorschau zeigt, was jeder Nutzer erhalten würde, bevor irgendetwas ausgestellt ist. Korrekturen erfolgen an der Position, nicht an einem Beleg, der bereits hinausgegangen ist.
6. **Gesammelt ausstellen** — Stellen Sie den gesamten Zeitraum auf einmal aus. Die Rechnungen laufen über die angebundene Rechnungsplattform, und jeder Kunde kann ein Abrechnungsblatt als PDF erhalten, das die Herleitung seiner Zahlen zeigt.

- [Einblick in die Weiterberechnung](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/utility-rebilling)
- [Gewerbe- und Wohnraummietverträge](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/rental-contracts)

## MwSt., Rechtsträger und die Frage, von wem die Rechnung kommt

Gemischt genutzte Portfolios gehören selten einer einzigen Gesellschaft. Der Laden liegt bei einer Betriebsgesellschaft, die Wohnungen bei einer Familienholding, und der Stellplatz gehört dem, der ihn gekauft hat. Jedes Konto kann mehrere Rechtsträger führen, und Verträge werden dem Rechtsträger zugeordnet, dem sie tatsächlich gehören. Umsatzauswertung und Rechnungsstellung folgen damit den wirklichen Eigentumsverhältnissen statt einer bequemen Vereinfachung.

Die Rechnungsstellung läuft über die angebundene Rechnungsplattform, mit Belegarten, Präfixen und Suffixen der Nummernkreise und Unterstützung für die Ist-Versteuerung, wo diese Regelung für den ausstellenden Rechtsträger gilt. Zugangsdaten liegen je Benutzer vor; ein Beleg wird also über den Zugang der Person ausgestellt, die zur Ausstellung berechtigt ist.

Für die Buchhaltung spricht die Schnittstelle GraphQL über eine Verbindung, die mit Client-SSL-Zertifikaten authentifiziert ist. Die Integrationsschicht ist darauf ausgelegt, weitere Connectoren aufzunehmen.

> Die Software wendet die Steuer- und Nummerneinstellungen an, die Sie auf der angebundenen Plattform konfigurieren. Sie leistet keine Steuerberatung und entscheidet nicht, welche umsatzsteuerliche Regelung für Ihren Rechtsträger gilt. Angebunden sind derzeit eine Rechnungsplattform und ein Buchhaltungssystem — die Seite zu den Integrationen führt sie auf.

- [Rechnungs- und Buchhaltungsintegration](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/finance-and-accounting)
- [Umsatz nach Rechtsträger](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/reporting-and-analytics)

## Was einem Gewerbemieter tatsächlich vorgelegt werden kann

Gewerbliche Nutzer fragen häufiger zu einer Abrechnung nach als Wohnungsmieter, und sie fragen schriftlich. Alles Folgende gibt es, damit die Antwort ein Dokument ist und keine Rekonstruktion.

- **Abrechnungsblatt je Kunde** — ein PDF im eigenen Erscheinungsbild je Kunde, das zeigt, wie jede Zahl zustande kam: die umzulegende Summe, der Schlüssel, die Ablesungen, der Anteil. Es ist das Dokument, das Sie beifügen, wenn ein Mieter fragt, warum sich der Betrag geändert hat.
- **Verbrauchsauswertungen** — Verbrauch je Zähler und je Einheit über mehrere Zeiträume, sodass sich ein Anstieg einem längeren Zeitraum, einem höheren Tarif oder tatsächlich höherem Verbrauch zuordnen lässt, bevor jemand darüber streitet.
- **Verläufe der Ablesungen** — die vollständige Reihe der Ablesungen hinter jeder Verbrauchszahl, mit Datum. Nützlich, wenn ein Unterzähler mitten im Zeitraum getauscht wurde und die Rechnung erklärt werden muss.
- **Beigefügte Nachweise** — Lieferantenrechnungen, Verträge und Schriftverkehr liegen an dem Datensatz, zu dem sie gehören, im S3-gestützten Dokumentenspeicher — der Beleg liegt dort, wo die Zahl steht.
- **Kommentare als Nachweis** — Kommentare an Datensätzen halten den Grund für eine manuelle Korrektur direkt bei der Korrektur fest. Das zählt, wenn die Person, die korrigiert hat, nicht die Person ist, die die Rückfrage beantwortet.
- **Ihr Erscheinungsbild, Ihr Absender** — Logo, Farbschema und Schriftgrößen erzeugter PDFs werden je Konto eingestellt, und SMTP je Konto sorgt dafür, dass Abrechnungen von Ihrer eigenen Domain ausgehen und nicht von unserer.

## Was eine gemischt genutzte Konfiguration kostet

Die Immobilienverwaltung ist der Kern und immer enthalten. Bei gemischter Nutzung kommen meist zwei Module hinzu: Verträge und Nebenkostenabrechnung.

| Tarif | EUR/Monat | Benutzer | Objekte | Nutzungseinheiten | Räume und Gemeinschaftsflächen | Dokumentenspeicher |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Standard | €49 | 3 | 10 | 50 | 200 | 25 GB |
| Extended | €89 | 10 | 50 | 250 | 1000 | 100 GB |

- **Standard** — Für ein einzelnes Portfolio, dem die Tabellenkalkulation zu eng geworden ist.
- **Extended** — Für Verwaltungen mit mehreren Objekten und Rechtsträgern.

Alle Preise sind Nettopreise und verstehen sich zzgl. MwSt.

> Module werden pauschal pro Monat berechnet, Kapazität über den Kontingenten von Extended hinaus wird je Einheit abgerechnet, und das Onboarding ist ein separates einmaliges Paket. Die vollständige Aufstellung samt Preisrechner steht auf der Preisseite.

## Die Module, die bei gemischter Nutzung meist hinzukommen

Vermietung & Verträge führt die Gewerbemietverträge und die Wohnraummietverhältnisse. Nebenkosten & Kostenumlage führt Zähler, Lieferantenrechnungen, Umlageformeln und Abrechnungsblätter. Buchhaltung & Rechnungsintegration führt die Connectoren und die Zugangsdaten je Benutzer hinter einem ausgestellten Beleg.

- **Vermietung & Verträge** (€25/Monat) — Mietverträge, Leihverträge, Mieter und Erinnerungen an Fristen. [Was dieses Modul leistet](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/rental-contracts)
- **Nebenkosten & Kostenumlage** (€25/Monat) — Zähler, Lieferantenrechnungen, Umlageschlüssel und Umlagerechnungen. [Was dieses Modul leistet](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/utility-rebilling)
- **Buchhaltung & Rechnungsintegration** (€25/Monat) — Belege auf Ihrer Rechnungsplattform ausstellen und in die Buchhaltung übernehmen. [Was dieses Modul leistet](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/finance-and-accounting)
- **Investitions- & Betriebsanalysen** (€25/Monat) — Umsatzverläufe, Verbrauchsauswertungen und Investitionsrechnungen. [Was dieses Modul leistet](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/reporting-and-analytics)
- **Facility Management** (On request) — Anlagenkataster, Anlagenverknüpfungen und Servicepartner. [Was dieses Modul leistet](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/solutions/facility-management)

Alle Preise sind Nettopreise und verstehen sich zzgl. MwSt.

> Jedes Modul wird je Konto zugeschaltet und lässt sich wieder abschalten. Facility Management wird auf Anfrage angeboten und nicht mit Listenpreis geführt.

## Wenn die Zahl der Gebäude die Kontingente von Extended übersteigt

Ein gemischt genutztes Objekt mit Lagereinheiten, Gemeinschaftsflächen und Außenflächen erzeugt mehr Datensätze als ein Wohngebäude derselben Größe. Kapazität oberhalb des größten Tarifs wird je Einheit und Monat berechnet, statt Sie in ein anderes Produkt zu verschieben.

| Inklusivkontingent | In Extended enthalten | Jede weitere darüber hinaus |
| --- | --- | --- |
| Objekte | 50 | €1.00 pro Objekt |
| Nutzungseinheiten | 250 | €0.25 pro Einheit |
| Räume und Gemeinschaftsflächen | 1000 | €0.10 pro Raum oder Fläche |
| Dokumentenspeicher | 100 GB | €0.10 pro GB |

Alle Preise sind Nettopreise und verstehen sich zzgl. MwSt.

> Alle Preise verstehen sich zzgl. MwSt. Der Preisrechner auf der Preisseite rechnet mit Ihren eigenen Zahlen zu Objekten, Einheiten und Räumen.

## Onboarding und Support

Das Onboarding-Paket richtet das Konto ein und schult die Personen, die den Abrechnungszeitraum später bearbeiten. Support und Beratung danach werden nach Stunden abgerechnet.

- **Onboarding-Paket** (Einmalig, €400) — Account setup, 4 hours of on-site training, travel, plus 5 calls and 10 email exchanges in the first 6 weeks.
- **Support, Beratung und Schulung** (€75/Stunde) — Support, consulting and training after onboarding, delivered on a best-effort basis.

Alle Preise sind Nettopreise und verstehen sich zzgl. MwSt.

## Gefragt von Eigentümern gemischt genutzter Gebäude

### Kann ein Gebäude sowohl Gewerbeeinheiten als auch Wohnungen enthalten?

Ja. Ein Objekt führt Nutzungseinheiten vom Typ Wohnung, Gewerbeeinheit oder Lagereinheit, in beliebiger Kombination, jeweils mit eigenen Räumen, Flächen, Verträgen und Zählern. Flächen summieren sich automatisch von den Räumen über die Einheiten bis zum Objekt, unabhängig vom Typ; Umlageschlüssel nach Quadratmetern bleiben damit auch dann korrekt, wenn sich die Nutzungsmischung ändert.

### Lassen sich Gewerbe- und Wohnungsmieter nach unterschiedlichen Umlageschlüsseln abrechnen?

Ja. Umlagepositionen werden nach Versorgungsart und Umlageart gruppiert, und jede Position trägt ihre eigene Umlageformel. Eine mit Zähler erfasste Gewerbeeinheit lässt sich nach gemessenem Verbrauch abrechnen, während die verbleibenden Kosten nach Fläche, nach Personen, nach Einheiten oder über eine eigene Formel auf die Wohnungen verteilt werden.

### Unterstützt das System die Ist-Versteuerung bei gewerblichen Rechnungen?

Rechnungen werden über die angebundene Rechnungsplattform ausgestellt, die die Ist-Versteuerung ebenso unterstützt wie Belegarten sowie Präfixe und Suffixe der Nummernkreise. Die Software wendet die Einstellungen an, die für den ausstellenden Rechtsträger und die Zugangsdaten des ausstellenden Benutzers hinterlegt sind. Sie leistet keine Steuerberatung und entscheidet nicht, welche Regelung für Sie gilt.

### Wie funktionieren Unterzähler, wenn nur ein Teil der Einheiten einen Zähler hat?

Unterzähler werden unter einem Hauptzähler an einer Verbrauchsstelle erfasst. Der gemessene Verbrauch wird zuerst von der Gesamtmenge des Versorgers abgezogen, und nur der Rest wird über den konfigurierten Schlüssel auf die Nutzer ohne eigenen Zähler verteilt. Verbrauchsunabhängige Positionen decken Grundgebühren und pauschale Bestandteile ab, damit diese getrennt umgelegt werden.

### Können Rechnungen aus mehr als einer Gesellschaft ausgestellt werden?

Ja. Ein Konto kann mehrere Rechtsträger führen, und jeder Vertrag wird dem Rechtsträger zugeordnet, dem er gehört. Rechnungen und Umsatzauswertung folgen dieser Zuordnung, und Umsatzverläufe lassen sich nach Rechtsträger, nach Objektgruppe oder nach beidem zugleich gruppieren.

- [Die vollständigen FAQ lesen](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/faq)
- [Wenn Sie für Dritte verwalten](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/use-cases/property-management-companies)

## Laden und Wohnungen aus derselben Abrechnung berechnen

Bilden Sie das Gebäude so ab, wie es ist, legen Sie jede Kostengruppe über den Schlüssel um, der zu ihr passt, und stellen Sie den Zeitraum in einem Durchgang aus. Wenn Sie das an Ihrem eigenen Gebäude sehen wollen, beschreiben Sie uns die Nutzungsmischung, und wir gehen sie gemeinsam durch.

- [Mit dem Team sprechen](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/contact)
- [Workspace anlegen](https://real-estate-management.webservices-engineering.de/de/signup)